315特辑:楼市维权路漫漫 解读新房交易中的十大纠纷

腾讯房产·潮州站2017-03-15 09:57
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315特辑:楼市维权路漫漫 解读新房交易中的十大纠纷

一年一度的“3.15”国际消费者权益日即将来临,房产类的消费纠纷再度成为人们热议的焦点。开发商擅自更改规划、延期交房、精装修成“惊装修”、交房时间一拖再拖……由于个别开发商缺乏道德的血液,不诚信经营,导致此类投诉一直没有停止过。您曾经遭遇过这样的烦恼吗?您又是如何处理这些问题的呢?

腾讯房产潮州站从购房消费者的角度出发,推出3.15消费者权益调查问卷,得到了众多网友的积极参与。

回顾过去一年的楼市,我们看到,房价飞涨,同时开发商捂盘惜售、临时涨价的行为日益增多,让许多购房者既愤怒又无可奈何。此外在房屋质量、物业服务、二手房买卖、房屋租赁和装修领域的侵权事件也层出不穷。以下,是我们根据调查问卷总结出网友在看房和买房过程中投诉最多的十大问题!

一、在房屋买卖过程中,是否遇到过纠纷?

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小编点评:房屋买卖在我们生活中已经是普遍发生的事情,随着房屋买卖的越来越频繁,房屋买卖所带来的纠纷也越来越多,而纠纷产生的原因也非常复杂。

支招:当事人双方可以协商解决,经过协商一致,确定争议的解决办法和解决途径。这也是解决纠纷的最好办法。

二、在选房、看房过程中,遇到过哪方面的问题!

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小编点评:参与调查的人中,百分之77.8%认为开发商广告内容含有虚假成分。在购买商品房时,大部分消费者购房都是从看销售广告开始的,开发商也往往会制作出精美的广告来吸引消费者的注意。但当交房时很可能发现实际的房子与广告中的有很大的差距。

支招:如果开发商在有关上述几个方面的广告中作出了较为具体的描述和承诺,但之后消费者发现事实与其描述的不符或开放商没有履行承诺,那么开发商所发布的就是虚假广告,属于欺诈行为。但如果开发商在广告中仅仅是提出了像“理想居所”“居家首选之地”之类较为模糊的形容,那么该广告仅仅是为了引起人们注意,具体还是由消费者自己去认识和决定,是否属于虚假广告。

三、在签购房合同时,遇到过以下哪些问题?

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小编点评:关于房子的麻烦事还不止如此,在购房过程中,合同存在霸王条款让购房者“伤不起”,抵触“伤人”条款的购房者占到了77.8%,开发商为保护自身利益而准备众多补充条款、开发商使用不标准的购房合同、购房者为保护自身的合法权益而准备补充条款等一系列“不平等条约”令购房者苦不堪言。

支招:规避霸王条款重要的一项是认真签约,保留好证据。在购房过程中,不要轻信开发商的花言巧语。在签署合同时一定要认真审查每一个条款,把相关问题问清楚、搞清楚;您希望得到的一切承诺,和双方业已形成的协议内容,务必以书面形式记录下来,以免日后空口无凭。收楼时和入住后,一旦发现问题,应保存好各种证据,必要时对相关事实可以通过办理公证的方式保留证据,以证明侵权事实的存在。

四、交房过程中,遇到最多的问题!

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小编点评:参与调查的人中百分之55.6%的人,在交房过程中遇到房屋的使用面积缩小,使用率降低的情况。当很多购房者在发现商品房质量问题后不知如何处理,有的四处奔波,却是维权未果,有的则是委曲求全,自认倒霉。

支招:因房屋质量问题严重影响正常居住使用的,购房者也可以请求解除合同和赔偿损失。当然,购房者也可选择要求开发商进行修复,并承担由于修复造成的交付迟延责任或赔偿其他损失。

五、交房过程中,遇到社区规划改变的问题!

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小编点评:调查数据显示,近45%的人在交房过程中,遇到社区规划改变。开发商在建设项目的过程中,擅自更改规划,如变更小区绿化,原有的沿街会所和物管用房用作商铺经营,承诺的幼儿园消失,外立面材料改变等等,造成实际交房和效果图、平面图和沙盘规划等出入较大。

支招:如存在小区规划变更的问题,首先应掌握一些基本证据,了解小区的规划情况、竣工情况等等,看是否有合法的变更理由。基本证据扎实后可通过诉讼手段追究开发商和相关主管部门的责任。

六、在办理房产证的时候,遇到延期办理的问题!

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小编点评:调查数据显示,77.8%的人在办理房产证的时候,遇到延期办理的情况。产权证是购房者最为关心的问题之一。目前,开发商延期办理产权证而引起的纠纷比较普遍,不仅造成房屋权属关系不明、秩序紊乱,而且无法行使转让、抵押、租赁、投资等权利。买卖双方往往对逾期原因、责任主体或责任形式产生纠纷。

支招:首先,购房合同中有关于延期办证约定的按照约定来处理。对于没有约定的情况,则按如下原则:

(一) 如合同没有办证期限约定,办证期限为90 日内,预售房屋从房屋交付使用之日起算,现售房屋从合同订立之日起算;

(二)如合同没有约定逾期多久可以解约,购房者只有在开发商逾期办证超过一年方可解约;

(三)如合同没有约定,解约权的行使期限,法定期限为一年,自解除权发生之日起计算,逾期不行使的,解约权消灭;

(四)如合同没有约定逾期办证违约金,按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构逾期贷款利息的标准计算;

(五)开发商支付的违约金不足以补偿购房者实际损失的,应补偿其差额;

(六)开发商是否应承担逾期办证法律责任,视逾期原因而定,只有因开发商自身原因导致所售房屋在约定或法律规定的期限内未能办理房地产证时才承担法律责任。

七、入住小区以后,遇到的物业管理纠纷!

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小编点评:入住小区后,遇到物业管理纠纷怎么办,相信很多人都遇到过。要知道物业公司是全体业主雇佣的小区服务单位,利用小区内部公共用地规划停车位,需要国家有关部门审批的建设工程规划许可证、小区规划总平面图、小区竣工交付使用社会评审报告及业主投票意见等手续。

支招:随着各种法律法规的日益完善和人们维权意识的不断提高,物业管理纠纷呈上升趋势。如何更好地解决物业公司和业主之间不断出现的矛盾和纠纷,使物业管理公司更好地服务于业主,使双方的合法权益真正得到维护,已成为人们关注的焦点。

根据《中华人民共和国物权法》的规定,小区公用场所属于所有业主的共有财产,并非物业公司所有,未经审批物业公司更无收取停车费的权利,强行收费属于违法行为!

八、你认为造成目前物业公司与业主纠纷多的根本原因是什么?

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小编点评:调查显示,百分之77.8%的人,认为与物业公司的纠纷在于物业公司答应的承诺难以兑现。近年来,物业公司与业主之间的矛盾纠纷日显突出,物业纠纷案件大量增长,其中,绝大多数是物业公司起诉业主要求支付拖欠物业费的纠纷案件。

支招:缺乏真实的宣传和有效的沟通是主要因素。业主不了解物业管理行业。了解才能产生信任。物业服务内容标准不透明、收费依据不明确、违约责任含糊让人无法理解,致使多数人选择拒绝交费。在我国,住宅小区建好后,开发商都会先指定一家物业公司进驻小区,这就是“前期物业”,前期物业公司先于业主进驻小区。按正常程序,应是业主购买房屋并入住后,再与前期物业公司协商签约。但现实情况是,几乎所有的业主在入住时都会被要求签订物业合同,同时还要全额缴纳至少一年的物业费,才能领到房屋钥匙。

九、遇到房屋质量问题时,开发商服务如何?

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小编点评:调查显示多数人在遇到房屋质量问题时,与开发商协商的过程中,开发商的处理态度比较拖拉。交房时一旦发现房屋出现质量问题,业主在向开发商提出异议后,开发商多数会采取一定补救、整改措施,而非一概不管不问,业主和开发商双方应很好地沟通理解,采取适当的方式积极处理问题,尽可能避免产生诉讼。

支招:房屋交付过程中房屋要出现质量问题,在与开发商的交涉过程中,要始终做好证据的固定和保全工作,以防在诉讼或交涉中处于不利的地位。

十、目前潮州楼盘宣传中是否存在虚假成分?

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小编点评:参与调查的网友中,高达88.9%的人认为目前潮州楼盘宣传中存在虚假成分。购房者如果对开发商所宣传的某一项特别在意,在签订商品房买卖合同中,最好在补充协议当中取得开发商的承诺。

支招:开发商在广告中的宣传是一种要约邀请。根据《合同法》第十五条之规定:要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄出的价目表,拍卖广告,招标广告,招股说明书,商业广告等为要约邀请。而开发商做广告,其意只在通过广告招揽购房者,启动其购买意向,然后再商谈具体买卖合同的内容,因此广告不具有合同的效力,对开发商是没有任何约束力的。因此希望消费者如果在签购房合同时凭借广告作标准,那么在购房合同中可以签订补充协议,要求将开发商在广告中的承诺写入合同,或作为合同的附件,来明确双方的权利义务,只有这样才能保证你在购房中自己的权益不受损害。

【相关案例】

关键词:现状交付

案例1:广州一买家收房时发现入墙柜全部被拆,原来的三房瞬间变成一房。请自动脑补买家当时的心情——我一定是买了一间“假房”!瞬间石化有没有?

“当初决定买这套房子,就是觉得间隔好棒,可以完全不用装修,搞搞卫生就新居入伙了,想想真有一点小激动呢,可最后来这么一出,高逼格的入墙柜子哪去了?神啊!”买家向律师诉苦。

律师:此时此刻,买家已经付清所有首付,银行也已经放款,不仅申诉业主违规成本高,同时让人抓狂的是,申诉极有可能会因为缺乏证据而失败,因为在合同中,房子的户型图本来就是一房的,而你并没有任何证据证明原来有入墙衣柜,就算证明了原来有入墙衣柜,也没有证据证明入墙衣柜一定要留给你,所以,怒吼基本是没有用的。

关键词:房屋质量

案例2:在梅县区新县城陈叔的新房里,他告诉记者,虽然他家住蕉岭,但考虑到儿子在梅城工作,2015年,一家人就“入手”了这套新房。有了新房,能早日入住,那敢情好!陈叔说,其实早在去年年底,新房就可以交付了。不过,看房时的一个发现,却让交房的事给耽搁下了。陈叔说当时来看到就有裂缝,客厅的墙角处,一路开裂,两边最长的裂缝在客厅这边 从门口进来。

工程部某负责人回应:这是混凝土浇筑的通病来的 热胀冷缩 就会引起微裂。

律师:房屋交付过程中出现裂缝,业主在验收时首先应对照墙体结构,观察裂缝走向和分布,结合裂缝深度判断裂缝属否属于正常伸缩缝。其次,在无法自我判断的情况下,业主可以要求开发商提供关于墙体裂缝的书面证明材料和质量检测报告,由其承担质量合格的证明责任。

关键词:房产证上和实际不符

案例3:居住在梅城江北华慧苑小区的曾叔就向《民生820》反映,说他家有一间杂物间,已使用了将近15年时间。最近,曾叔把房子卖了,可他到国土部门准备过户的时候却被告知,这个杂物间不是他的。这闹的是哪一出呢?

曾叔拿出房产证和土地使用证告诉记者,他家住在这栋小区2号楼的2楼,房子是2001年从别人手里购买过来的。买来时还附带了一间杂物间,2002年办理了过户手续。记者在这张房产证上看到,该房屋建筑面积为121.6平方米,房子还附带有一间杂物间。曾叔说,十几年来他的房子和杂物间都正常使用,并没有什么异常。直到去年年底,他把房子卖给了别人后,想去过户时却发现房产证上和实际的杂物间不相符。

律师:从法律上看是没有保障的,因为没有证件。

今年的3.15腾讯房产潮州将通过自身平台的影响力,与广大购房者团结一起,拒绝房地产领域的侵权行为。欢迎广大购房者投诉爆料!关注微信公众号:腾讯房产潮州站

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