政策鼓励盘活存量房 长租公寓将面临的两大难题

21世纪经济报道2017-06-19 08:34

原标题:政策鼓励盘活存量房 长租公寓面临两大难题

工业用地、厂房和农民房改造仍是当前长租公寓的主要房源。然而改造存量房也面临房源来源合法性问题,以及如何建立稳定的运营、盈利模式。

楼市屏息横盘的同时,存量房市场改造如火如荼。

从国务院办公厅下发关于“培育和发展住房租赁市场”的39号文,到上月住建部公布《住房租赁和销售管理条例》草案,政策层面正在加紧推进租购并举的住房制度。

作为盘活居住存量房的重点方向,长租公寓俨然成为新的风口。个人房东之外,机构房东正成为市场中的新角色。

近两年来,开发商、经纪公司等房地产上下游企业纷纷成立长租公寓品牌;具备管理经验的连锁酒店集团也进入这一市场;而在资本加持下,独立公寓品牌亦在大举扩张。

对市场而言,盘活存量房资源显然有助于改善住房供需关系。然而改造存量房也面临房源来源合法性问题,以及如何建立稳定的运营、盈利模式。

改造存量房

在土地二元制的中国房地产市场,房屋属性出奇地复杂。用于居住的房源,有完整产权的商品房,也有半产权的经适房、安居房、限价房、老公房,还有集体产权的农民房、回迁房,政府所有的廉租房/公租房、商住性质的公寓等。

与繁荣的房地产买卖市场相比,过去数年间,中国的居住租赁市场很不成熟。在这一领域,个人房东和中介二房东占据90%以上,机构房东则严重缺位。

随着近两年政策鼓励租售并举,各路资本纷纷开始布局租赁市场。这众多机构房东,按其背景可分为开发商、房产经纪、酒店集团以及独立公寓品牌四类。

他们如何盘活存量?以万科泊寓为例,主要通过租下厂房、农民房等闲置房源进行改造,租期一般超过15年。万科高级副总裁谭华杰曾透露,由于其房源大多来自工业或集体用地,因此需要批文才能改变物业性质。这意味着合规成本将大大增加。

活跃于京沪穗深的无数个独立品牌公寓的房源也大概如此。深圳合屋提供的资料显示,其平台的品牌公寓所进行改造的存量物业包括老旧的城中村物业,以及由于产业升级被淘汰下来的大量工业厂房和工业宿舍。通过资本、公益运营商、设计师及装修服务商等多方力量切入,盘活低频效使用或彻底闲置的物业。

合屋创始人罗凤鸣曾表示,柔化改造并不是暴力性拆除,而是在不破坏房屋本体的情况下,对房屋空间、格局、外观和公共空间进行优化。

如家旗下的逗号公寓、华住旗下的城家公寓、铂涛旗下的窝趣公寓等,其改造存量房与做酒店类似,也是与工业厂房、农民房等签订长租合同后集中运营。

与开发商、独立品牌的集中式改造不同,房产经纪主要着力于整合分散的个人住宅房源。如链家旗下的自如公寓,就是先租下一般普通商品房进行改造,通常是将一房改为两房,两房改为三房等增加租赁空间,以赚取差价,弥补改造费用、房屋空置等所带来的成本。

华泰证券指出,目前分散式公寓的前期装修成本较高,3到5年的签约包租到期后房东很可能不再续约,因此很难发挥规模效应。以自如为代表的机构房东目前已开始将装修转移给房东承担,以避免前期投入成本过大,转走轻资产的包租模式。

华泰证券认为,B2C模式下的租赁企业,借助于破旧公寓楼、厂房等,以二房东模式开始发展,对于租户的保护更强、且租户对租期和租价的预期更加稳定,更容易建立起具备规模效应的租房市场。

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