大中小城市协调共同发展 推动其房价体系趋于合理

中国证券报2017-07-17 07:45

正在经历人类历史上最大规模的城市化快速推进进程,多中心、群网化的城市体系雏形初显。与此同时,近年来中国城市住房的金融属性不断增强,房地产投机行为突出,房价很大程度上偏离了经济与城市发展的基本面,热点大城市的房价泡沫较大,房价收入比持续增高;不同城市房价的关联性越发明显,房价波动的空间分化日益显著。将不同城市的房价视为一个有机整体,从房价体系的角度探讨城市房价的决定及其波动机制,对于完善城市体系的相关理论,实现转型升级,加强国际竞争力,具有重要的理论与现实意义。

  一、何谓房价体系

  房价体系是在一定空间范围内,各种不同性质、规模和类型城市的住房价格差异分布、相互联系及动态变化的关系。为了测度中国房价体系的空间层级结构,借鉴城市体系方法,首先根据引力模型,测算285个地级及以上城(资料、团购、论坛)市房价两两之间的作用指数。然后根据作用指数构建房价引力指数与综合**秩数。房价引力指数是指房价体系中该城市对其他城市的作用指数之和,体现了该城市在房价体系中绝对位置。综合**秩数是指该城市对其他城市的作用程度之和,体现了该城市在房价体系中的相对位置。通过设定阈值,计算特定城市对其他284个目标城市的作用指数排名在阈值之上的数目,即为特定城市的综合**秩数。本文将阈值设定为5,即该城市对目标城市的引力指数排名在第5名及其以上,意味着该城市对某个城市的影响较大。若特定城市综合**秩数为n,表示该城市对其他城市的作用指数排名在第5名以上的数目为n。

  我国城市体系的层级结构显著。一线城市综合作用指数与综合**秩数均位居前列,深圳与北京市的综合**秩数大幅度领先于其他城市,分别为110与96,是房价体系的南北两大国家级中心城市,上海市也以较大幅度领先于其他城市,其余城市是三大中心城市所在区域次中心城市或其他区域中心城市。

  与此相对应,中国城市房价不仅形成体系而且具有中心性、联系性和变动性三大特征。中心性是指城市房价在房价水平的差异,体现出中心和边缘特征。联系性是指城市之间房价的相互影响。变动性是城市间房价受宏观经济、住房需求和住房供给等差异和共同的外部因素而产生的多样性变化。

  二、房价体系中心性具有四大表现

  中国285个地级及以上城市的房价体系呈尖塔形分布。即极少数高房价城市与其他城市房价差异巨大。中国城市房价呈现强烈的右偏态分布,如果将其逆时针90度旋转,则为尖塔形。房价最大值为深圳的33942.16元/平方米,是房价均值的6.41倍,中位数的7.69倍。

  从绝对价格来看,中国城市房价体系具有多层次性。对中国285个地级及以上城市2015年商品房销售均价进行聚类分析,我国城市的房价从高到低可分为9个层次,样本数量依次增加。

  中国房价体系具有集群化特征。城市房价在区域空间维度上高—高集聚与低—低集聚特征并存。利用中国285个地级及以上城市商品房均价数据,基于地理距离权重矩阵测算房价空间自相关Moran散点图。城市房价Moran指数值为正,在1%水平上显著,中国城市房价具有显著的空间自相关性。从散点图上各象限内城市散点的数量及密集度来看,大多数地级及以上城市(房价)处在第一象限(高—高集聚的区间)和第三象限(低—低集聚的区间),整体上呈现了高房价城市被高房价城市所包围,低房价城市被低房价城市所包围的集群化特征。

  全国层面上房价体系单中心性显著。根据房价—位序的关系,作为系数的幂指数估计值n大于1,表明城市体系内的城市房价差距明显,这意味着高等级城市的房价比齐普夫定律描述的更高,低等级城市的房价则相对高城市更低。2015年的我国地级及以上城市房价—位序关系的幂指数为2.230,较大程度偏离1,房价体系的单中心性显著。

  欠发达城市群内房价单中心性较强,成熟城市群房价中心性稍弱。各个城市群内幂指数估计值普遍大于1,各城市群内部房价高的城市与房价低的城市的差距较大。成熟的城市群其房价体系中心性稍弱,2015年珠三角城市群的幂指数估计值仅为1.15。

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