房企年报季收官:利润下滑负债上涨成主流

4月22日,金地集团发布年报,为漫长的房企年报季画上了句号。报告显示,2015年金地实现销售金额617亿元人民币,销售面积446万平方米,同比分别增长26%和15%。与此相反,金地集团的净利大幅下滑,年报显示,2015年,归属于上市公司股东的净利润32.00亿元,同比下降19.94%。

净利下滑并不只金地一家。2015年,包括万科、碧桂园在内的多数房企的净利润率都开始下滑,房地产行业平均利润率已低至9.4%。与此同时,房企的资产负债率也攀升至75.4%。业内人士分析认为,利润率的不断降低是因为地价不断上涨致,而资产负债率虽然可控,但一旦市场下行,房企的资金压力也不容小觑。

净利润率降至个位数

3月13日,万科公布了2015年年报。从数据来看,万科2015年实现销售面积2067.1万平方米,销售金额2614.7亿元,同比分别增长14.3%和20.7%,其在全国商品房市场的占有率也进一步升至3%,无论销售金额还是是市场占有率均稳步提升。

然而,另一组数据却彰显了行业现状。2015年,万科实现营业收入1955.5亿元,同比增长33.6%;净利润181.2亿元,同比增长15.1%。利润增速却低于收入增速,这直接导致了利润率的下滑,是年,万科的毛利润率由2014年的20.76%降至19.46%,净利润率由11.4%降至9.8%。

同样遭遇下滑的还有融创与绿城。2015年,由于融创中国营业收入下降8.2%至230亿人民币,毛利率下降4.9个百分点至12.4%。

绿城各方面都呈现下滑。2015年绿城取得收入260.47亿元,较上一年的320.49亿元减少18.7%;2015年绿城实现毛利54.21亿元,较上一年的81.33亿元减少33.3%;而在反映盈利能力的净利润率方面,绿城则下滑至4.84%。

深耕三四线城市的碧桂园,盈利能力同样在下降。去年碧桂园实现营业收入1132.2亿元,同比增长33.9%;实现净利润97.12亿元,下降8.48%。受此影响,碧桂园的毛利率为20.2%,净利率则下降至8.6%的个位数水平。

这是整个房地产行业的缩影。据中原地产统计,截至3月30日发布年报的56家沪深上市房企,去年平均净利润率低至9.4%,房地产的利润率正逐步逼近制造业。

地价上涨挤压利润

“随着地价的不断上升,挤占了房企的利润空间,导致部分房企的净利润出现下降。房地产行业利润空间收窄还会继续加剧。”中原地产市场研究部经理靳瑞欣如是说。

近年来,随着三四线楼市高库存的不断显露,房企纷纷选择回归一二线,一二线城市的地价也随之大幅上涨。上海易居房地产研究院统计的包括北上广深以及重点二线城市在内的十大典型城市数据表明,2015年,土地成交均价为4042元/平方米,与2014年相比上升15.7%,土地成交均价居高不下。

其中,一线城市以北京为例, 2015年其土地市场以2032亿的土地出让金收官,创历史新高,但仅出让109宗土地,相比去年减少了32宗。

在一线城市供地有限的情况下,房企将眼光投向了一些“强二线”城市,也抬升了这些城市的地价。今年一季度,南京、苏州等地地王屡次被刷新便是最好的例证。中原地产研究总监张大伟介绍道:“一季度,在二线城市成交的723宗住宅地块中,其平均楼面价同比涨幅高达60%。”

除了不断高企的土地成本外,随着行业竞争愈发激烈,销售成本、管理成本等也在不断攀升,这些共同侵蚀着企业的利润率。

资产负债率升至75.4%

值得注意的是,房企的资产负债率也攀升至新高。某研究院的统计数据显示,2015年房企资产负债率均值达到75.4%,较2014年上升1.5个百分点,带息负债均值为38.5%,较2014年上升了1.1个百分点,整体负债水平有所上升。

从具体企业来看,万科A以4750亿元负债暂居首位,与去年同期的3925亿元相比,上升825亿元,资产负债率为77%;融创由81.33%提升至83.19%;绿城由72.59%提升至74.63%。

对此,易居研究院智库中心研究总监严跃进分析认为:“这说明一些成长性较好的企业可能愿意用高杠杠的模式来进行再生产。”某分析机构指出,百强企业2015年债务负担有所加大但总体可控,短期偿债能力得到一定改善,但企业仍存在一定的存货去化压力,受变现较弱的存货规模增长影响,企业仍面临一定的经营风险。

库存方面,截止2015年末,保利地产共有在建拟建项目270个,规划总建筑面积1.35亿平方米,待开发土地总建筑面积5482万平方米,可满足公司2-3年的开发需求。融创年报显示,随着今年将有约20个全新项目推盘开售,2016年全年的可售资源超过1300亿元。

可见,房企仍存在较大的库存。严跃进指出,2016年以来,全国房地产市场处在持续升温的惯性中。虽然部分房企持乐观态度,但隐忧在于,对销售贡献较大的一线城市和核心二线城市,近期陆续出台收紧楼市政策,这很可能会影响去化进程,并进而带来资金压力。

一面是不断下滑的利润率,一面是不断上涨的负债率,告别黄金增长期的房地产行业,未来将何去何从。或许,有些房企将选择退出,有些房企将继续多元化,而更多房企也将不断转型。

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